Ремонт квартиры — как контролировать строительную бригаду

В этой статье: договорное оформление ремонта квартиры обязательно; содержание договора строительного подряда; на что нужно обратить внимание в смете на ремонт квартиры; контроль ремонтно-строительных работ — как вести себя со строителями.

Долгожданное событие наконец-то близко к своей развязке — подготовлена необходимая денежная сумма, решён вопрос с размещением домочадцев на срок ремонта квартиры, выбраны исполнители. Сроки окончания ремонта вроде бы согласованы с представителем строительной фирмы или бригады мастеров, однако… всё идет совсем не так, как предполагалось изначально. И расходы по непонятным причинам растут в арифметической прогрессии, и ремонтные работы не движутся — в чём проблема? Все дело в том, что вы пустили ремонт квартиры на самотёк, а делать этого никак нельзя по двум причинам — платите за этот ремонт вы из собственного кармана, жить в квартире после ремонта предстоит именно вам.

Предварительный этап — документальное оформление будущего ремонта

Неоспоримый факт — произвести капитальный и даже косметический ремонт на должном уровне, т. е. в полном соответствии с желаниями собственников квартир и домов, способны лишь опытные мастера, выбору которых посвящена предыдущая статья. Однако вне зависимости от степени профессионализма мастеров-строителей, заказчик ремонта должен оформить с ними договорные отношения по одной простой причине — в случае судебных разбирательств потребуются только документы, подписанные с обеих сторон, т. е. со стороны заказчика и исполнителя (подрядчика). Не факт, что ремонт будет проведён некачественно и вам обязательно придётся судиться с исполнителем, но правильнее будет подстраховаться заранее. Следует отметить, что договор подряда можно оформить не только со строительной фирмой, но и с частным лицом, лучше с бригадиром строителей — Гражданский кодекс РФ допускает это.

Договор подряда и смета не обязаны содержать стандартный набор общих пунктов — не обращайте внимания на заверения подрядчика, что он всегда «оформлял только такие договоры (сметы) и никто раньше не возражал». Более того — не советую вам иметь дело с подрядчиками, не желающими вводить в договор и смету необходимые вам пункты, поскольку это говорит об их ненадёжности и низком профессионализме.

Договор подряда на ремонт квартиры

Любой договор подряда должен состоять из следующих пронумерованных разделов:

  1. Наименование и предмет договора. В названии указывается «Договор подряда на ремонт квартиры», под ним ФИО участвующих сторон — заказчика и подрядчика. В разделе «Предмет договора» необходимо достаточно подробно описать объём работ для подрядчика, одного только «подрядчик обязуется произвести ремонт квартиры в установленный срок» недостаточно — можно описать виды и объём работ в отдельном приложении, сославшись на него в тексте договора.
  2. Сроки исполнения договора. В этом разделе называются оговоренные между заказчиком и подрядчиком сроки проведения ремонтных работ, при условии неизменности состава работ (т. е. заказчику не потребуются какие-либо дополнительные услуги от подрядчика).
  3. Порядок проведения работ и расчётов сторон. В раздел имеет смысл ввести отдельным пунктом и в качестве приложения к договору «График проведения работ», упомянув его в договоре — можно использовать в этом качестве составленную и согласованную смету. Следует оговорить условия и форму оплаты — авансовые платежи или оплата по факту окончания работ на каждом этапе (этот вариант лучше для заказчика), наличный расчёт или перевод средств на банковский счёт подрядчика.
  4. Обязанности сторон. Помимо стандартных пунктов в него следует добавить пункты о сроках устранения обнаруженных заказчиком недоделок, указав конкретные сроки. Обязательны пункты о вывозе строительного мусора, ответственности подрядчика за повреждение имущества заказчика (сантехники, электропроводки, полов, стен и т. д.), о приёмке каждого этапа работ, в т. ч. скрытых, отдельным актом. Указывается ответственность сторон по просрочкам этапов работ и их оплаты, размер штрафных санкций (неустойки).
  5. Гарантийные обязательства. Приводятся сроки, в пределах которых подрядчик обязан произвести гарантийный ремонт за свой счёт и своими силами, форс-мажорные условия. Внимание! Подрядчик любыми путями будет добиваться невключения в договор пунктов о сроках проведения гарантийного ремонта, попытается установить срок гарантии с начала ремонтных работ — настаивайте, чтобы гарантийный срок начинался с момента полного окончания работ, т. е. даты подписания акта приёма-сдачи.
  6. Порядок разрешения споров. Текст этого раздела стандартен — все споры между сторонами рассматриваются в районном (городском, областном) суде.
  7. Реквизиты сторон. Здесь указываются ФИО, серия и номер паспорта заказчика, адрес его прописки, контактный телефон и аналогичные данные по подрядчику, если тот является физическим лицом (при привлечении частной бригады). Если к ремонту квартиры привлекается строительная фирма, то указывается ФИО её руководителя, юридическое название и адрес, расчётный счёт и контактные телефоны.

В процессе подготовки текста договора можно искать компромиссы с исполнителем, однако не следует идти у него на поводу. Будет правильным детально проработать каждый раздел и пункт договора с родственниками или знакомыми, хорошо владеющими вопросами строительства, а также имеющими юридическое образование — при их отсутствии в кругу близких и знакомых, обратитесь к независимым консультантам, причём найдите их самостоятельно. Перед подписанием договора обязательно убедитесь, что оба экземпляра договора и приложения к ним идентичны между собой по тексту вплоть до знаков препинания. Не торопитесь сами и не позволяйте подрядчику торопить вас.

Смета на ремонт квартиры

По вполне понятным причинам, подрядчики-строители в своём большинстве не желают составлять действительно подробную смету, причём неважно, частник это или сотрудник строительной фирмы. Чем подробнее смета, тем сложнее «спрятать» в ней лишние расходы и низкий уровень профессионализма — разберёмся в этом вопросе.

Изучите количество и объём работ. Каждый этап ремонтно-строительных работ состоит из нескольких технологических операций, поэтому должен быть расписан подробно. К примеру, работы по стяжке пола состоят из следующих операций: зачистка старого покрытия, удаление мусора; разметка уровня стяжки; удаление пыли, грунтование поверхности пола; установка маяков; подготовка раствора для стяжки, заливка пола; удаление маяков, затирка мест их установки, проверка стяжки на пустоты; финишная проверка поверхности стяжки с помощью правила. Если прораб действительно владеет вопросами строительно-ремонтных работ в полной мере, то составить подробную смету ему будет несложно.

Расходные материалы — количество, стоимость и качество. Качество расходных материалов (саморезов, сухих смесей, клеёв и т. д.) необходимо не просто согласовать с исполнителем на словах — требуется указать их названия, торговые марки и наименования производителей в тексте сметы. Подрядчик запросто может приобрести дешёвые материалы вместо качественных, заявленных в смете без привязки к марке и производителю, однако взять с заказчика сумму, как за дорогие. В последствии низкокачественные материалы проявят себя облупившимися стенами, отставшими декоративными элементами отделки и т. д.

При расчётах материала допускается увеличение действительной потребности на 7–10%, но не более. Профессиональному мастеру не потребуются дополнительные строительные материалы в количестве, превышающем 10% от необходимого — он не делает ошибок, а значит, не будет закладывать в смету устранение недоделок за счёт заказчика.

Потребности в чистовом отделочном материале, как-то ламинат, кафельная плитка, обои и т. д., должны быть указаны в смете только с наименованием марки, производителя и стоимости — только лишь квадратуры или погонажа недостаточно.

В пункте «накладные расходы» недостаточно указать некую сумму — подрядчик должен расписать, что именно входит в эту статью расходов и сколько будет стоить заказчику каждый подпункт.

Теперь о дополнительных сметах. В случае если заказчик не вносил изменения в проект работ в процессе их осуществления, то откуда эти сметы могут вообще взяться, ведь смета составлена подрядчиком? Появление таких смет означает непрофессионализм или изначальное желание подрядчика сокрыть часть работ и расходов с целью занижения сметы, а уже после получения заказа и в процессе работ заявить о них — мол, выбора особого у заказчика не будет, всё равно согласится. Если вы оказались в такой ситуации — немедленно расставайтесь с исполнителем и займитесь поиском нового. Будьте принципиальны — исполнитель не должен зарабатывать на строительном материале, только на работе с ним!

Как вести себя до, во время и после ремонта квартиры (дома)

Всегда оформляйте договорные отношения с исполнителями, стараясь, чтобы договор был как можно более подробным. Не торопитесь выбрать первого попавшегося подрядчика, сразу соглашаться на его условия — он постарается выжать из вас как можно больше денег.

Вне зависимости от характеристик и рекомендаций исполнителя, нужно будет контролировать ход ремонтно-строительных работ лично — пустив их на самотек и понадеявшись на прораба нанятой фирмы (бригады), вы рискуете столкнуться с наихудшими последствиями, от кражи до пожара (как вариант — затопления соседей снизу).

Значение слова «аванс», с которым к вам обращаются исполнители работ, должно стать на все время ремонта абсолютно неизвестным — никакого аванса строителям выплачивать не следует, оплата только лишь по завершении этапа работ и его приёмки вами. Денежные суммы в определённом заранее размере выплачиваются после каждого принятого вами очередного этапа работ и никак иначе. Не обращайте внимания на попытки призвать к вашей человечности и чувству сострадания, объясняя потребность в авансе ДТП, болезнью дочери, плохими анализами из поликлиники или внезапным приездом родственников — это не ваши проблемы. Будьте в этом вопросе непреклонны, иначе при виде вашей слабины строители не преминут этим воспользоваться для собственной выгоды.

До начала ремонтных работ, т. е. до появления в квартире рабочих, сделайте следующее: отключите на городской телефонной линии межгород, обратившись с соответствующим заявлением в АТС; вывезите из помещений квартиры все ценности, освободите сейф и переместите его содержимое в банковскую ячейку, арендовав её на больший срок, чем ожидаемая продолжительность ремонта; сфотографируйте квартиру изнутри и, если возможно, снаружи (коммуникации, оконные и дверные проёмы, потолки, стены и полы), сделав как можно больше фотографий в хорошем разрешении — может пригодиться в случае конфликта с подрядчиком.

Не следует идти на поводу у строителей, утверждающих, что они лучше вашего знают, каким должен быть ремонт в квартире — это ваша собственность, мастера производят в ней ремонт за ваши деньги, поэтому вас не должна беспокоить их позиция к дизайну квартиры. Придерживайтесь простого принципа: вам известно, что вы хотите получить в результате ремонта, а задача подрядчика и его мастеров — выполнить ваше желание, за что им и будет выплачена оговоренная денежная сумма. Пресекайте любые попытки строительной бригады внести изменения в проект работ на том основании, что им лучше известно строительное дело.

Следует контролировать лично или через доверенного лица каждую закупку строительных материалов и их использование — не стесняйтесь взвешивать и промерять приобретённые за ваш счёт материалы по окончании очередного этапа работ. Очень многие строители не откажут себе в удовольствии позаимствовать часть строительных материалов путём приобретения лишнего объёма или, что не менее плохо, сэкономив их — экономия недопустима, ведь от этого пострадает качество ремонта.

Закупайте строительные материалы, необходимые только на текущий этап работ. Не следует приобретать чистовые отделочные материалы и складировать их в ремонтируемой квартире, т. к. часть их будет неизбежно повреждена — строительным рабочим свойственно пренебрежение к расходам заказчика. Если уж вы хотите купить их заранее по каким-то причинам, то храните весь объём материалов вне ремонтируемой квартиры и без доступа к ним сотрудников подрядчика.

Обязательно посещайте ремонтируемую квартиру на каждом этапе работ, примерно раз в неделю — в любом случае вы должны принять их, подписав промежуточный акт сдачи-приёмки. Тем не менее, не следует присутствовать на объекте работ ежедневно, т. к. этим вы будете мешать рабочим. Да, сфотографируйте квартиру после каждого завершённого этапа ремонтных работ, сохраняйте снимки в течение гарантийного срока и даже после него — могут понадобиться при следующем очередном ремонте.

Пьянство либо умеренное потребление спиртосодержащих напитков членами строительной бригады на территории ремонтируемой квартиры либо явка на место работ в нетрезвом состоянии категорически недопустимы! Немедленно реагируйте отказом от дальнейшего сотрудничества с данным подрядчиком — это не должно обсуждаться.

Пресекайте любые попытки рабочих проживать в вашей квартире, если это не было оговорено заранее.

Каждый этап ремонтных работ должен заканчиваться уборкой и вывозом строительного мусора строителями (если это было оговорено) — настаивайте на этом безоговорочно.

Суть описанных выше рекомендаций сводится к одному — заказчик является не кем иным, как работодателем, поэтому в его интересах, чтобы весь объём работ был произведён на качественно высоком уровне, за определённый срок и без лишних затрат.

рмнт.ру

RMNT.RU